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【上海楼市】9月新政满月,成交大幅上涨

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【上海楼市】9月新政满月,成交大幅上涨

*监测周期2023年9月1日-30日下载请点击本文末阅读原文获取链接,请在PC端无插件下载,手机无法下载。本月观点:本月数据快报:购房环境分析政策与热点新房来访指数走高从购房者行为路径看,先网上搜索,再线下看房以及最终成交,来访与最终成交套数具有转化关系。9月,全市商品住宅访客指数大幅走高,受“认房不认贷”政策落地影响,改善产品为主的主城区涨幅比新城涨幅更大;后续九批次新房集中开盘、认购,预计十月来访热度延续。商品住宅市场特征商品住宅市场9月,上海商品住宅供应规模持续回升,受新政落地及七八九批次供应集中入市影响,成交面积大幅走高,环比涨幅56.89% ,均价环比微升,基本稳定。来访方面,本月来访大幅走高,平均开盘去化率约7成,冷热不均态势持续,大热项目开盘一小时即罄,也有0认购的冷门选手。此外,今年第9批次新房24日公示,共计29个项目,国庆期间多项目开启认购,来访火热,其中静安天悦、理想之地、前滩润璟、前滩百合园已确定触发积分。月初“认房不认贷”落地后,二手房挂牌量迅速攀升,但成交涨幅不及预期,后续或影响置换需求转换。商品住宅-成交排名9月,位于嘉定新城板块的中建万科未来城项目为商品住宅成交面积冠军,该项目推出后便成为“嘉定顶流”,本月二期加推入围积分67.81,国庆黄金周迎来三开,再度确认触发积分,认购率262%。公寓市场9月,上海公寓市场供需双升,受万科未来城、越秀保利嘉悦云上等刚需低总价项目集中签约影响,均价小幅下滑。 本月,公寓市场供应面积76.10万㎡,环比升16.37%,同比降23.61%;成交面积70.10万㎡,环比升50.38%,同比降31.11%;均价70083元/㎡,环比降4.81%,同比升25.87%。公寓市场-成交排名9月,公寓市场销售冠军同样为 中建万科未来城 项目,本月成交TOP10项目中,有7盘触发积分,其中中建万科未来城入围积分最高为67.81。别墅市场9月,上海别墅市场供需双双走高,受云锦东方、中建御华园等高端项目入市影响,均价大幅上涨。本月,别墅市场供应面积14.65万㎡,环比升11.34%,同比降46.95%;成交面积12.42万㎡,环比升107.72%,同比降42.64%;成交均价84030元/㎡,环比升44.36%,同比升32.97%。别墅市场-成交排名9月,别墅市场销售冠军为位于高行板块的瑞仕半岛璟庭项目,该项目入市以来三次开盘均触发积分,本期是该项目最后一批次,认购率约335%,入围积分64.42分。商品住宅存量9月,上海商品住宅存量持续走高,去化周期拉长至10.3个月,销售压力上升。上海各环线商品住宅存量9月,上海商品住宅内环内存量占比升0.59百分点,内外环存量占比降0.4百分点,外郊环占比升0.67百分点,郊环外占比降0.86百分点。全市商品住宅存量仍集中在外环外区域,其中郊环外存量占比39.59%,外郊环存量占比40.19%。市场结构性成交分析成交区域结构9月,成交区域结构中,嘉定区、浦东新区(不含临港)、临港成交量位于榜单前三,主要受该区域项目集中供应影响。成交板块结构9月,嘉定新城板块为成交榜首,其次为高行、滴水湖板块;其中,嘉定新城板块成交主力为万科未来城项目,均价为4.84万元/平方米;高行板块成交主力为瑞仕半岛璟庭项目,均价为6.90万元/平方米;滴水湖板块的成交主力为港城滴水湖馨苑项目,均价3.69万元/平方米。成交环线结构9月,外郊环仍为成交主力,较8月占比升3.35百分点,郊环外成交占比降2.92百分点,中外环成交占比升4.57百分点,内中环成交占比升4.71百分点,内环内成交占比降9.63百分点。成交环线结构-项目排名9月,招商苏河玺为内环内销量冠军,成交均价10.33万元/平方米;缦云上海为内中环销量冠军,成交均价11.92万元/平方米;中外环,瑞仕半岛璟庭项目销量最高,成交均价为6.90万元/平方米;外郊环,中建万科未来城为本月商品住宅销售冠军;郊环外,港城滴水湖馨苑为本月商品住宅销售面积冠军。成交总价结构9月,上海500-800万总价的项目重回市场成交主力,成交占比升8.29百分点;其次是300-500万总价段,成交占比升4.16百分点;800-1000万总价段项目的成交占比降3.29百分点,1000万以上总价项目占比降6.92百分点。本月,800万以上总价段成交占比回落至此前平均水平。成交总价结构-项目排名9月,总价500-800万项目占比最高,其中嘉定新城的中建万科未来城项目销售面积最大;总价300-500万的项目中,销冠同样是中建万科未来城项目;三林板块的开云艾尚里项目在总价800-1000万的商品住宅中销售面积最大;东外滩板块的缦云上海项目在总价1000万以上项目中占比最高。成交均价结构9月,均价5-8万元的商品住宅为成交主力,占比36.24%,较8月升2.75百分点;均价3-5万元的商品住宅成交占比34.56%,升9.6百分点;均价8-10万元的商品住宅成交占比升1.27百分点;均价10万元以上的商品住宅成交占比降至16.19%,仍高于二季度平均水平。成交均价结构-项目排名9月,均价5-8万项目的成交量最高,其中高行板块的瑞仕半岛璟庭项目在该均价段内销量最高;均价3-5万元项目中,位于嘉定新城板块的中建万科未来城销量领先;均价8-10万元项目中,位于三林板块的开云艾尚里项目销量领先;均价10万元以上的项目中,位于东外滩板块的缦云上海销量最高。成交户型结构9月,从成交户型上来看,受供应结构影响,仍然是90-120平米成交套数最多,占总成交量的62.63%,较上月升4.46百分点;90平米以下新房成交占比降3.65百分点,120-140平米成交占比降4.52百分点,140-200平米成交占比升1.61百分点,200平米以上新房成交占比升2.1百分点。成交户型结构-项目排名9月,90-120平米户型销量最高,位于嘉定新城板块的越秀保利嘉悦云上项目在该户型段成交第一;120-140平米的面积段中嘉定新城板块的中建万科未来城拔得头筹;140-200平米的面积段中,位于高行板块的瑞仕半岛璟庭项目销量最高;200平米以上的面积段中,位于龙华板块的云锦东方销量最高。—关注同策研究院视频号——近期活动—声明:本同策研究院微信公众号内容版权、报告发布等最终解释权归同策研究院所有。所述内容和意见仅供参考,不构成市场交易和投资建议。未经本公众号授权,严禁在任何平台(包括但不限于微信公众号)以任何形式(包括但不限于文字、图片、录音、录像)传播本同策研究院公众号刊发的所有内容。抄袭、盗用及篡改我司发布内容者,将依法追究法律责任。欢迎大家监督举报。部分图片来源于网络,若有疑问请联系邮箱songxuemei@tospur.com

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